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杜迎春:谈购买“小产权房”的法律风险与应对

发布日期:2016-09-29

       现如今,随着城市化进程的加快,买卖“小产权房”的现象越来越普遍,由此引发的纠纷也越来越多。关于“小产权房”,我国法律并无明确的定义,其内涵和外延在不同情境下具有不同含义。通常意义上讲,“小产权房”有两种:一种是合法的“小产权房”,即在集体土地上建设的,权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋;一种是违法的“小产权房”,即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

       一、购买“小产权房”的风险

       (一)房屋买卖合同无效的风险

       对于合法的“小产权房”,我国法律并未禁止产权人进行买卖,只是其与买房人签订的买卖合同的效力,因买房人的身份不同而不同,基本原则为:同一集体组织成员之间的买卖合同一般认定为有效,不同集体组织成员之间的买卖合同一般认定为无效,集体组织成员与城镇居民之间的买卖合同一般认定为无效。而对于违法的“小产权房”,通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定,如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”,则该买卖合同一般被认定为无效。

       1、法律规定

       (1)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》【国办发(1999)39号】第二条:“加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

       (2)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》【国办发(2007)71号】规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或’小产权房’”。

       (3)《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》:“对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认“小产权房”买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。”

       2、裁判案例

       (1)济南市中级人民法院(2016)鲁01民终622号判决认为:“……因涉案房产系集体土地上开发的“小产权房”,故秦佳、孙宝岳与王宁、林含所签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案中,因秦佳、孙宝岳与王宁、林含所签订的房屋买卖合同无效,王宁、林含并不能依据该合同取得占有使用涉案房屋的权利,而应当将涉案房屋返还孙宝岳、秦佳,秦佳、孙宝岳亦应将有关购房款返还王宁、林含。因此,王宁、林含以其签订了买卖合同、支付了房款并占有了涉案房屋为由上诉请求撤销原审判决不能成立,本院不予支持。”

       (2)(2013)槐民初字第328号判决认为:“……根据《中华人民共和国土地管理法》和相关法律法规及政策的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;在农村集体土地上建设的房屋不能向非本集体经济组织成员的人转让或出售。买卖小产权房实质上是变相买卖农村宅基地使用权,宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能,是农村土地管理制度的重要内容,对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为,以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,法律不予保护,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”

       (二)无法办理产权登记的风险

       “小产权房”无法办理产权登记。国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第10条规定:“对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。”

       (三)流转难度大的风险

       “小产权房”无法办理产权登记,也就无法办理抵押贷款,无法用来办理抵押融资等。即使将来“小产权房”可以上市交易,也极有可能采取类似经济适用房上市交易的规则,需要向国家补缴土地出让金等费用,这样一来,“小产权房”的价格优势就并不突出了。

       (四)质量无法保障的风险

       “小产权房”质量无保障,一旦发生问题,购房者维权无门。多数“小产权房”在建造时,没有办理四证,也没有监理、验收等环节,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现了墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。

       (五)面临被拆除的风险

       部分“小产权房”可能被认定为违章建筑,面临拆除或没收的风险。《城乡规划法》第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法“小产权房”被认定为违章建筑,被依法强制拆除或者没收,购房者可能无法获得任何补偿,面临血本无归的风险。

       二、风险应对

       (一)核实该房产是否为违法建筑

       一般而言房地产开发都有所谓“五证二表二书”,小产权房因为先天的原因,是不可能齐全的,为规避风险,建议重点关注建设工程规划许可证。

       依据在于:《山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要》第一条:“(七)关于违法建筑的认定和处理问题。依据城乡规划法的规定,违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据《物权法》第30条的规定,因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性,不能发生设立物权的法律效果,建造人对违法建筑也不享有物权权益,因此,因违法建筑的归属和内容发生争议的,人民法院不予受理,告知当事人向有关行政主管部门申请解决。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议,人民法院应当依法受理,并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。违法建筑是夫妻共同财产的,离婚时,婚姻当事人请求分割违法建筑的,原则上不予支持,但对违法建筑产生的收益,应当作为夫妻共同财产进行分割。”

       (二)核实有无一房二卖之情形

       因小产权房是无法办理产权登记的,即使发生了一房二卖的情形,也很难查证。一旦发生一房二卖情形,因该类房屋无法在法律层面合法取得,更无法善意取得,所以风险比较大。

建议一方面要求出卖人提交材料证明不存在一房二卖之事实;另一方面向周围邻居进行核实。此外,也可在房屋买卖合同中约定巨额违约金,借此增加出卖人的违约成本。

       (三)建议要求历任房主、村委会都参与到合同中来

       根据《民事诉讼法》第119条的规定,凡与该房屋有利害关系的主体,包括自然人、法人、其他组织,均有权提起无效之诉。为防控合同无效的风险,建议要求历任房主、村委会都参与到合同中来,一方面对购房者取得小产权房产权一事进行确认,另一方面作出放弃主张异议之权利的承诺。

       (四)设定小产权房被清理的风险分担条款

       (五)约定在购房款中扣留一部分费用作为质保金

       为落户或者学区而购买小产权房的购房者,建议提前向社区、教育部门、户籍部门进行核实,看是否能达到合同目的。

        作者简介
       杜迎春,山东德衡(济南)律师事务所合伙人律师,山东大学法律硕士。杜律师执业十八年,擅长代理建设工程与房地产领域疑难、复杂类案件,并对房地产项目合作/转让/收购等非诉讼业务具有丰富经验。
        联系方式
       电话:18653138088
       邮箱:duyingchun@deheng.com

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