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戴燕:以案探究|次承租人是否会因原租赁合同终止而丧失承租权

发布日期:2016-09-21

       内容摘要
       住房是人类生存和发展的基础,房屋租赁作为住房流转的一种重要形式,在房地产交易中发挥着非常重要的作用。但是,房屋租赁市场发展状况不容乐观,房屋租赁合同纠纷频频发生。本文结合实践案件,阐述关于在双层租赁合同关系中,房屋租赁合同的终止不必然导致次承租人丧失承租权。
       关键词:房屋租赁合同终止    次承租人     合同目的
       本文作者亲身代理了一起房屋租赁合同纠纷案件,作者的委托人A公司与C公司签署了某商场的《租赁合同》(以下称“原租赁合同”,后A 公司又将其中一处商业店铺转出租给B 公司,签署《租赁合同》(以下称“转租赁合同”)。各方合同履行了一段时间,后因A公司经营策略的变更,需要撤出某商场,在通知了B公司后与C公司解除了租赁合同,但是为了保障次承租人的利益,解除协议中均明确约定“C公司同意B 公司继续承租房屋,保持与A 公司签署的转出租人转租合同不变”。

后,在C公司与B公司继续履行房屋租赁合同过程中存在矛盾,导致B公司营业停止。此时,B公司将全部的责任推给了A公司,起诉,要求A 公司承担因房屋租赁合同终止给B 公司造成的损失(直接损失和间接损失)共计几百万。

结合以上案例,本文作者阐述本案的焦点问题:租赁合同的终止不必然导致次承租人丧失承租权,承租人仍享有转租赁合同中的全部权益。此时,次承租人要求转出租人承担损失赔偿,缺乏法律依据。

       一、转出租人、次承租人之间房屋转租赁合同不必然因转出租人与原出租人终止房屋租赁合同关系而同时终止。

       (一)从事实及法律上讲,转出租人、次承租人之间房屋转租赁合同不必然因转出租人与原出租人终止房屋租赁合同关系而同时终止。

       1、从事实上讲

       1)转租时,原出租人出具证明同意转租,该证明意味着原出租人同意次承租人占有、使用租赁物;

       2)转租时,转出租与次承租人签署的《租赁合同》中并未直接约定原租赁合同终止,转租赁合同同时终止;

       3)转出租人与原出租人签署的解除协议中明确约定“次承租人有权继续承租,租赁合同继续履行。”该确认与转租证明相一致。即,原出租人在同意次承租人转租时也同时同意受转租合同约束;

       4)租赁合同终止,转出租人以邮件的方式通知了次承租人,“往来邮件”已经证实次承租人知晓并同意与原出租人继续履行合同的真实意思表示;

       5)次承租人与原出租人继续履行合同过程中,按约向原出租人支付了部分租赁费。支付行为也证实次承租人在履行与原出租人之间的租赁关系。

       以上5组事实已经形成完整的证据链,足以证明转出租人退出与原出租人的租赁关系完全不会影响到次承租人继续承租的合法权利,更不会造成转租合同的必然终止,事实证明转租合同是完全可以继续履行的。

       2、从法律上讲

        转租赁合同不符合当然解除,合同的解除应有解除行为,否则,合同应继续履行。

        第一,次承租人称“原租赁合同终止,已经不具备将房屋继续出租给次承租人使用的主体资格,转租赁合同应当终止。”那么,次承租人主张是合同的自动终止,而不是事实上或者法律上的终止。

        第二,根据我国《中华人民共和国合同法》等相关规定,合同的终止包括约定解除、协议解除、法定解除三种。本案中,双方非协议解除,转租赁合同中也未约定原租赁合同终止,转租赁合同也随之终止。那么,本案争议是否属于法定解除?根据《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”但是,涉案转租赁合同并不符合上述法定解除情形。次承租人签署租赁合同目的是承租房屋,而原出租人退出租赁并不影响次承租人持续占用、使用房屋,其主要合同权益没有受到任何损害。

       另,根据《合同法》第九十六条:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故,次承租人主张要求转出租人赔偿,除了应证明转出租人迟延履行主债务或致使合同目的无法实现外,还应实施法定的解除合同的行为。但是,本案中的次承租人并未正式通知转出租人解除转租赁合同。故,本案也不符合法定解除。

       第三,我国法律对于租赁合同法律关系的相关规定中并未明确“当然解除”,因此,次承租人主张的“当然解除”缺乏法律依据。具体理由如下:

       首先,原租赁合同的终止并不必然导致原出租人的转租权利和资格丧失。《合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给原出租人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,原出租人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

该约定意味着:一旦原出租人同意转租,在次承租人与原出租人之间就形成了约束力,即原出租人允许次承租人占有使用标的物,不得随意终止转租合同。故,原租赁合同终止并不意味着次承租人丧失了转租权(丧失转租权只是可能发生在转租未经出租方同意的情形下),转租合同履行的基础依然存在,应当保障转租合同的继续履行,以维护交易安全。原出租人与次承租人之间直接就转租合同继续履行,对次承租人的权益并未造成任何的损害,该条也同时赋予了次承租人对抗原出租人的权利。

其次,机械地运用合同相对性的理论,割裂了两个租赁合同的关联性。诚然,原租赁合同终止只是转租赁合同终止的可能条件而已,并非必然条件,关键还要看其对次承租人履行出租房屋之义务的能与不能。根据《合同法》第九十四条第(四)项之规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。但是,原出租人同意次承租人继续占有、使用房屋的,其合同目的不受损害。

       在转租合同的情况下,转租合同并不是为了转出租人更好的履行在先租赁合同的义务,而是自身具有独立的价值,二者在存在目的上相互独立。虽然转租合同的存在以原租赁合同为前提,但这并不能表明转租合同附随于原租赁合同。附随性意味着一方在与另一方的关系中占据主导地位,处于附随地位的一方以协助、支持处于主导地位的对方目的的实现为存在价值。比如合同的附随义务之于主义务,附随义务的存在正是为了更好的履行主义务。很明显,转租赁合同关系与原租赁合同关系之间不是附随的关系,必然也不存在原租赁合同终止而转租赁合同随之终止的问题。

       (二)本案转租赁合同关系最终终止,完全是次承租人单方行为

       次承租人称“转出租人撤出租赁场地后一直放任不管,导致其被迫停电、后停业”明显缺乏依据。

       《合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”故,次承租人应在转出租人退出租赁后积极与原出租人继续履行合同并积极支付水电等相关费用,但是次承租人恰恰以消极的行为导致最终停业。

       二、转出租人不存在违约,次承租人无权主张损失,特别是预期可得利益损失

       本案中,次承租人将自行停业的责任迁怒于转出租人,且证明不了具体的损失,于是,借助于资产评估及利润审计企图证明自身的损失。但,次承租人在不能证明其损失由转出租人造成的情形下,申请评估资产及利润审计,评估及审计的结果仅仅只是一个数额而已,且评估及审计机构出具的报告均存在程序、实体上的各种瑕疵:未通知转出租人到场;未对评估现场进行勘验;未核实原始凭证;审计过程未采用必要的技术手段和方法,实际采用的审计方法过于粗陋,未体现任何专业技术性;审计过程的不合规、不审慎等。

       另,房屋租赁合同的目的仅是为了租房而已。不能任意的扩大合同目的,经营本身属于商业风险,其取决于很多的复杂因素,包括但不限于自身经营、管理、品牌的影响等,但在本案中与原房屋租赁合同解除无关;故,次承租人要求对预期利益损失进行赔偿也是缺乏法律依据的。


        作者简介
       戴燕,山东德衡律师事务所合伙人律师,北京大学法学学士。擅长领域:房地产、金融、公司、劳动等领域。戴燕律师为中国信达资产管理公司济南办事处等金融机构提供尽职调查、资产处置项目法律顾问服务;为青岛市大中型房地产开发企业弘元控股有限公司、青岛麦迪绅集团有限公司及下属房地产企业以及安信置业有限公司、明宇置业广场有限公司、玉泉营投资集团有限公司提供诉讼及非诉法律服务,其中还为麦迪绅集团有限公司上市事宜提供咨询、出具法律意见若干,积累了较多房地产经验。为大型机械公司青岛中油通用机械有限公司提供诉讼、非诉法律事务,其中完成多件企业并购、股权转让事宜。

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