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无权处分土地使用权的合同效力

发布日期:2016-05-06
       根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》 ,买卖合同中,无权处分不再导致合同效力待定,而是认定合同有效,只是该合同不能再作为物权变动的动因。在大宗商品房买卖合同中,有时会存在连同某宗土地使用权一并转让(并非房屋所对应的公摊面积土地),那么在该类情况下,总的法律关系是买卖合同关系,但其中土地使用权转让条款是否一并使用买卖合同司法解释呢?当土地使用权存转让存在无权处分情形,条款效力如何呢?本案介绍的就是这样一起案例。
       【案情简介】
       2005年3月8日,A公司与B房地产开发公司(简称B公司)签订《商品房买卖合同》,约定A公司向B公司购买面积约49000平方米房屋(最终面积按照测绘机构实测面积结算);同日,双方订立商品房买卖合同《补充协议》,《补充协议》第5条约定:“B公司将标的楼栋正西侧广场至市政路之间(详见附图)的土地一并转让给A公司,并将土地使用权证办至A公司名下。”
       合同及其补充协议签订后,A公司依约定履行了合同义务,但B公司一直没有为A公司办理上述《补充协议》第5条约定的土地使用权证书。2008年,A公司了解得知该块土地使用权归全体业主共有,B公司根本无权按照《补充协议》约定将该地块的土地使用权证办至原告名下,B公司行为实际是无权处分该土地。
       2014年,我们接受委托代理A公司向该省中院提起了诉讼。
       【办案思路】
       首先,明确诉讼目的。通过分析案情可以得知,由于涉案土地已核查确认为全体业主共有,故不能主张让B公司继续履行合同。只能考虑通过解除或无效进行索赔。
       其次,制定诉讼策略。
       第一,该块土地使用权归全体业主共有,被告根本无权按照《补充协议书》约定将该地块的土地使用权证办至原告名下,其无权处分该土地使用权,所以此条款已确无实现可能。至此面临两个选择,一解除合同,恢复至合同前状态;二是确定由于B公司的过错导致合同条款无效,获得损失赔偿。但是合同解除已过时效,所以选择第二个方案。
       第二,确定合同条款无效的前提需要对法律关系定性。《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。所以将《补充协议》定义为商品房买卖合同法律关系,无法实现诉讼目的。经过仔细分析可以发现,其实《补充协议》第5条交易对象是土地使用权,因此案件诉争的是土地使用权转让条款的无效,而非房屋买卖合同无效,应当排除买卖合同司法解释的适用,直接适用合同法关于无权处分的规定,即本案土地权利人不予追认时处分行为无效。
       由此确定最终的诉讼策略:以土地使用权转让合同纠纷作为诉争基础法律关系,请求确认补充协议第5条无效。
       【判决结果】
       一审法院没有采信我们的观点,按照房屋买卖合同法律关系适用法律,根据买卖合同司法解释判决条款有效,驳回我们的诉请。
       我们向高院提出上诉。强调根据合同法规定,买卖合同具备转让所有权的基本特征,而本案诉争土地不具备转让所有权的特征,而是转让土地使用权。二审法院完全采纳代理人的代理观点,撤销原判决,支持A公司确认土地使用权转让条款无效的诉讼请求。
     【办案随想】
       明确诉讼目的。在启动诉讼前充分梳理案件的法律关系,在一审失败的情况下要保持理性分析,根据深度的分析决定调整思路或坚持思路,确定更为合理的上诉策略。

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