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开发商如何解决失联客户撤销网签备案

发布日期:2016-05-05
       在购房人没有实际履行能力的情况下,开发商根据双方签订的合同承担阶段性连带责任担保后,如何处理预售房网签的备案撤销手续,便成为亟待解决的问题。现以一起案例入手,解析如何将借款纠纷、担保合同纠纷、商品房买卖合同解除纠纷合并处理并得到司法确认。
       【案情简介】
       2014年10月10日,A开发商与张女士签订《商品房买卖合同》,张女士购买A开发商开发建设的房屋一套,总房款923833元。合同签订后,张女士支付首付款276383.33元,其中:自有资金92383.3元、向A开发商设立的物业公司借款184000元,A开发商为该笔借款提供担保。张女士与贷款银行签订《个人借款担保合同》,以所购房屋作为抵押物贷款646000元,A开发商为该借款合同项下的还本付息承担阶段性连带责任保证。
       合同履行中,张女士支付银行按揭三个月后失联,拖欠银行贷款本息,导致贷款银行从A开发商的账户强制划款用于支付张女士4-8月份逾期应偿还的按揭贷款,后将张女士剩余的银行贷款644811.48元一次性全部扣划。2015年8月11日,物业公司得知张女士逾期偿还银行按揭贷款多期,银行已经通知A开发商三日内承担连带还款责任后,将对张女士的债权转让给A开发商。
       2015年8月25日,A开发商向法院提起了诉讼,该案于2016年1月12日缺席审理,2016年1月25日做出判决。
       【焦点问题】
       1、A开发商发出的《解除合同暨债务抵销通知》是否具有解除效力?
       2、A开发商解除与张女士签订的《商品房买卖合同》后,在应退还张女士的款项不足以支付贷款银行和物业公司贷款的情况下,A开发商是否有权直接代张女士偿还贷款银行按揭贷款本息和物业公司借款本息?
       3、《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定“视为已送达”是否为格式条款,约定是否有效?
       【办案思路】
       鉴于该案件存在的焦点问题,代理人在案件立案之前就做了大量工作,向A开发商出具了书面的《法律意见书》。
       首先,基于上述事实,建议A开发商解除合同并通知债务抵消。代理人在立案之前起草了《解除合同暨债务抵销通知》。通知内容为:1、立即解除与张女士之间的《商品房买卖合同》,并退还张女士支付的购房款923833元。2、明确张女士应支付A开发商的款项。3、A开发商依约解除合同,张女士应当向A开发商支付的违约金为92383.3元。4、张女士应偿还A开发商的937973.38元与A开发商应退还张女士的购房款923833元抵销后,张女士应向A开发商支付14140.38元违约金。2015年8月21日,A开发商将律师起草的上述内容的《解除合同暨债务抵销通知》寄出。
       其次,紧扣合同约定的送达方式,对张女士实施有效送达,争取在审理过程中被采纳。《合同法》第九十六条规定“当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”A开发商按照代理人的建议,多次派人前往张女士预留的住处查找张女士的下落、多次电话通知张女士尽快来售楼处办理还款,张女士均无音信,此时,A开发商再向张女士发送的该通知便具有了法律依据和合同依据,合法有效。
       【判决结果】
       法院综合评判本案证据,完全采纳代理人的代理观点,判决内容如下:
       1、A开发商发送给张女士的《解除合同暨债务抵销通知》于2015年8月23日发生法律效力。
       2、张女士于本判决生效之日起二十日内,协助A开发商办理在住房保障和房产管理局的预售网签登记和合同备案的撤销手续。
       该判决还判令张女士支付违约金和律师代理费、案件受理费、保全费、公告费。
       【办案随想】
       在启动诉讼前对本案进行了详细的设计,充分梳理案件的法律关系,精心准备相关文件,认真对待每一个细节,审理时展示证据条理、说理清晰,充分和主办法官沟通,在缺席审理的情况下,实现诉讼目的,A开发商对于判决结果非常满意。现该案已经进入执行程序。

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