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“再婚”须了“前婚”缘——房地产合作开发纠纷案

发布日期:2016-05-04
       土地资源日益稀缺决定了土地作为房地产开发资本,具有强劲增值的经济功能。谁拥有土地资本谁就能吸引开发投资,获取高额利润。然而,随着房地产业的不断升温,土地资本常常因种种主观和客观原因引起一连串的合作开发纠纷。
       【案情简介】
       2001年7月,L区国土局与某村办集体企业C公司签订《土地使用权预约协议书》,预约出让74.5亩商业用地。2002年6月,双方签订了《国有土地使用权出让合同》。
       2002年1月,C公司与YH公司签订《合作合同》,约定共同成立项目公司,在上述地块合作开发购物中心项目。2003年3月,C公司与DJ公司(系YH公司的子公司)共同成立项目公司,开展了购物中心项目的前期工作。后因未能引进商业投资者,该项目被搁置。
       2004年8月,L政府通过招商引资引进某实力强大的上市公司,
       由C公司以上述地块的土地使用权为合作条件,与该上市公司等四家中外公司共同成立中外合作经营企业(以下称“S公司”),在该地块投资建设商业和居住项目。2005年6月,S公司取得该地块的国有土地使用权证书。
       2005年9月至2007年6月,YH公司、DJ公司分别以C公司和S公司等为被告,先后三次向青岛市中级人民法院、山东省高级人民法院起诉,请求判令C公司和S公司向其返还土地使用权,并连带赔偿其经济损失。
       本案争议的焦点为YH公司、DJ公司主张的是侵权责任还是违约责任、合同债权是否属于侵权行为的客体以及其对S公司是否享有诉权。
       【法律解析】
       接受S公司委托后,我们首先通过调查确认合作各方(除C公司外)均为善意后,根据合同的相对性和侵权的构成要件,得出了S公司与YH公司、DJ公司既无合同关系也无侵权关系,应当驳回YH公司、DJ公司对S公司起诉的结论。
       首先,从YH公司、DJ公司的诉讼请求来看,其对S公司的起诉是将涉案土地使用权视为归其所有的财产,进而以S公司取得涉案土地使用权构成对其财产权利的侵害为由提起的,也就是说,其在本案中主张C公司、S公司承担的是侵权责任。
       根据我国《民法通则》和其他有关侵权的法律规定,侵权关系的产生必须以被侵害人对此项特定财产享有直接支配的物权权利为前提。然而,在S公司取得涉案土地使用权之前,此项财产权由C公司享有,无论是YH公司、DJ公司还是其与C公司共同成立的项目公司,均从未取得该土地使用权,即对该土地使用权不享有物权,因此,在S与YH公司、DJ公司之间不存在财产侵权关系。
       YH公司和DJ公司认为,合同债权属于广义的财产权,因此,妨碍合同债权的实现属于广义的侵权范畴。然而,我国《合同法》第121条规定表明,我国法律没有将合同债权规定为侵权行为的客体, YH公司、DJ公司以C公司擅自将该土地使用权投入S公司,使其依法取得的合同权利无法实现为由,主张C公司和S公司承担妨碍合同债权实现的侵权责任,同样是没有法律依据的。
       其次,从YH公司、DJ公司起诉的事实与理由来看,其主要理由是因 C公司擅自将该土地使用权投入S公司,使其依法取得的合同权利无法实现而起诉,因此,其在本案中主张C公司、S公司承担的应当是合同上的违约责任。然而,根据合同的相对性原则,其依据前述事实和理由起诉,只能依据其与C公司之间的合同请求C公司承担违约责任,S公司与其没有合同关系,将S公司作为共同被告,没有法律依据。
       上述分析表明, YH公司、DJ公司以S公司为被告提起诉讼,不具备当事人适格的诉讼要件,应当裁定驳回其对S公司的起诉。
       【法院判决】
       本案经最高人民法院审理做出(2007)民一终字127号民事裁定书,裁定驳回DJ公司对S公司的起诉,DJ公司对C公司的起诉由山东省高级人民法院继续审理。
       在此后的审理过程中,DJ公司与C公司就补偿事宜达成和解协议,DJ公司向法院撤回起诉,历时三年的争讼平和了结。

房地产业务团队

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