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贾国栋、鲁小明:国土局将存在相邻权纠纷的土地“现状交付”是否构成违约?

发布日期:2017-05-17
       房企在通过招拍挂拿地时,大多出让文件或出让合同中约定土地的交付条件为“现状交付”,而土地实际物理状态又往往是未腾空或未拆迁完毕的“非净地”,这导致土地交付时受让人不愿意接收土地、自行承担土地腾空、拆迁等责任,从而与出让人产生纠纷。为帮助大家把握该类案件的审判精神,本平台上两期文章分别介绍了山东省高院和最高院审理的该类案件的两个典型判例,本文再为大家介绍一起关于交付土地存在相邻关系纠纷的案例,详见下文。
 
鑫和公司诉潜山县国土资源局建设用地
使用权出让合同纠纷
(2014)皖民四初字第00007号

       案件基本情况:

       鑫和公司于2010年通过挂牌方式竞得潜山县1080、1081号宗地,并签订成交确认书。在潜山县国土局发布此二宗地的《拍卖须知》中载明:“申请人可到现场踏勘拍卖出让地块。申请一经受理确认后,即视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议并全部接受。”后鑫和公司与潜山县国土局(以下称国土局)分别签订两宗地的《国有建设用地使用权出让合同》(以下称《出让合同》),其中均约定土地交付条件为“现状条件、宗地路通”。合同签订后,鑫和公司缴纳了70%土地出让金,国土局交付了涉案宗地。但是,鑫和公司于2011年安排施工时却遭到周边居民极力阻挠,因为,虽宗地东、南边排水沟属出让土地,但宗地界线划定未考虑自然排水沟,按界线施工将影响周边居民排水。由此,鑫和公司工程进度受到影响,且使得实际获得的土地面积少于《出让合同》约定。于是,鑫和公司诉至安徽省高院,要求国土局按净地交付土地、扣除不足面积的土地价款,承担合同违约责任。

       国土局认为鑫和公司诉称理由实质为相邻权纠纷,有关问题以及由此导致可能的退让面积问题,已在《拍卖须知》中告知“由竞得人自行妥善处理”,且《出让合同》中约定的交付条件为“现状交付”,出让人仅负责路通。因此,国土局不应对此相邻权纠纷承担责任。而鑫和公司在国土局依约交付土地的情况下,尚欠付部分出让金,且未能按合同约定日期开工建设、竣工,鑫和公司应对此承担责任。因此,国土局反诉鑫和公司,要求缴纳欠付出让金及利息,并承担未按期开工、竣工的违约责任。

       针对国土局的反诉请求,鑫和公司认为欠缴出让金是对国土局未交付净地的行为行使先履行抗辩权,逾期开工、竣工也是国土局未交付净地的违约行为所致,因此,国土局的反诉请求不应得到支持。

       该案中,双方的诉讼请求不只以上所述,本案亦存在多个争议焦点,本文只简析其中与本文主题相关者,详细内容请见判决书。

       根据上述案情可知,双方主要的争议焦点是,国土局交付存在相邻关系纠纷的土地是否违约?鑫和公司未支付剩余出让金是否属先履行抗辩权、其逾期竣工是否应承担违约责任?

       法院审判要旨:

       (2014)皖民四初字第00007号判决以国土局现状交付毛地违规、对相邻权纠纷应承担瑕疵担保责任为由认定国土局违约。其主要从以下两方面论述:

       一是根据物权法及相关法律规定,土地交付应完成法律意义上的交付和物理意义上的交付,国土局交付的土地部分为在土地出让前已经自然形成的排水沟渠,且与周边居民存在权利纠纷,该沟渠占地鑫和公司实际不占有使用。并且国土部、住建部曾多次发文,不得“毛地”出让,国土局将此土地违规进行“现状交付”,致使鑫和公司合同目的无法全面实现,国土局构成违约。

       二是就宗地与周边居民的相邻关系,其认为排水沟渠在土地出让前已经自然形成,不动产权利人应当为相邻权人提供便利,国土局在宗地界限划定时未对此予考虑,未作退让,致使鑫和公司施工遭到阻挠,不能对土地全面行使使用权,国土局应对此承担瑕疵担保责任。根据合同法一百一十一条之规定和本案实际,国土局应予以扣减部分土地价款。

       对于国土局的反诉请求,因其违约在先而不能支持。鑫和公司在不能对土地完全行使使用权时,未按约定时间缴纳后期土地出让金,属于为维护自身合法权益,根据合同法规定行使先履行抗辩权,而不属于违约行为。此外,鑫和公司不能按期开工、竣工也是由排水渠问题所致,因此,鑫和公司不应承担逾期开工、竣工的责任。

       综上,安徽省高院判决支持鑫和公司扣减部分土地价款的请求,驳回潜山县国土局的反讼请求。

       注:请点击最下方“阅读原文”查阅该案判决书


       作者简介
       贾国栋,山东德衡律师事务所律师,联席合伙人,房地产一部主任,房地产与建设工程专业律师,在房地产诉讼与非诉讼业务领域具有丰富的经验。主要研究领域:房地产税务、建设工程。
       联系方式
       电话:13589271255
       邮箱:jia_guodong@deheng.com

       作者简介
       鲁小明,山东德衡律师事务所房地产一部律师助理,法律硕士,持有法律职业资格证书、会计从业资格、证券从业资格、基金从业资格。
        联系方式
       电话:15689956615
       邮箱:luxiaoming@deheng.com

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