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潘峰:抵账房过户登记给债权人前,债务人能否反悔?

发布日期:2017-05-16
       传统意义上的“抵账房”是指房地产开发企业用所建房屋,向材料供应或施工单位抵顶所欠部分款项的房屋。目前,开发商普遍面临越来越严重的融资难问题,对于中小开发商来说,因民间借贷无法偿还,用所开发的房屋抵账也时常发生。通常情况下,债权人仅面临开发商的道德风险,只要开发商不一房二卖或者反悔约定,债权人均可以取得房屋所有权或者指示他人取得所有权以偿还债务。但如果开发商出现了大的资金断裂问题,贷款银行以及其他债权人必将采取措施行使权利,抵账房的债权人能否要求开发商继续履行商品房买卖合同,要求其办理过户登记手续?即抵账房变更登记之前,债务人可否反悔?

       老观点:抵账房物权变更登记给债权人前,债务人可以反悔

       对于该问题,以物抵债的实践性观点一直占据主流位置,实践性观点是指当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债,该约定实为债务的清偿,且系以他物替代清偿,该代物清偿行为为实践性法律行为,在未办理物权转移手续前,清偿行为尚不成立,故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的,人民法院应不予支持。

       这一观点在最高人民法院民一庭编:《民事审判指导与参考》2014年第2辑(总第58辑)《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续,该协议效力如何确定》一文进行了详细论证。

       对于此文中所涉案例,法院认为:根据债法原理,清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外,还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时,才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变,作为清偿之目的,仍应实际履行后才发生清偿的效果。所以,代物清偿的要物性与清偿一样是顺理成章的。以物抵债同样如此,目的在于用他物抵原债,抵债行为并未改变原债的同一性,所以,只有物权转移给债权人,债务方消灭。因此仅有合意,而未实际履行物权转移的,债务并未消灭,抵债的目的也未实现。故从抵债的目的来看,应坚持其实践性特点。本案中,陈某与廖某达成了以物抵债的协议,虽然交付了房产证和钥匙,但因没有办理物权转移手续,以物抵债尚未成立。陈某不履行抵债协议,廖某不得要求继续履行抵债协议,其可以另案以民间借贷起诉,要求陈某偿还债务。

       上述观点在审判实践中可谓主流,因抵账房往往无需采用按揭贷款方式买房,房屋抵账后房屋上的抵押权并未实际撤销。如果开发商资金充足,将小区施工完毕,具备交付条件后,开发商可以自行履行抵账协议,将抵账房交付和过户给债权人。但是有些情况下,开发商会出现资金链断裂,小区无法竣工验收,房屋不能交付使用,甚至被银行起诉,整个楼盘均被查封。这种情况下,抵账房债权人如要求开发商继续履行商品房买卖合同,在各种权利限制状态下,开发商无法履行合同义务。

       新观点:商品房买卖合同签订后,借款关系转变为房屋买卖关系,债务人不可反悔,应为债权人办理抵账房过户登记

最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布2016年第72号指导案例。详细内容见最高院(2015)民一终字第180号民事判决,可点击本文最下方“阅读原文”。

       对于该案,最高院生效判决“法院认为”部分表明:本案争议的商品房买卖合同签订前,彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。

       新观点对抵账房的现实意义
       通过2016年第72号指导案例,最高人民法院实质上推翻了以物抵债协议的实践性观点,转而认定以物抵债协议的诺成性观点,即认为在债权清偿期届满后,债权人与债务人就如何偿还债务达成了债务协议,即使没有实际履行,因为双方当事人已经将原先债务的合意转化为房屋买卖的合意,因其不违反国家强制性法律规定,因此应当予以履行。

       这种审判思路下,抵账房的债权人的权利保护得到了转机。因按照上述裁判,抵账房的债权人享有了对房屋的物上请求权,其有权要求开发商配合其办理房屋交付及过户登记的相关手续。

       但是,从救济途径上说,在如何救济实际操作中也是个非常棘手和疑难的问题。例如,如果房屋被开发商的其他债权人查封,抵账房的债权人能否就抵账房提出解封?如果开发商的贷款银行起诉开发商并要求对所有房屋行使优先受偿权的,抵账房的债权人能否要求贷款银行解除对抵账房的抵押?这些问题都值得在实务操作中好好探讨。

       作者简介
潘峰,德衡律师集团合伙人,擅长领域:金融银行, 投融资与并购, 房地产与建筑工程, 民商讼裁等。潘峰律师自执业以来承办大量诉讼仲裁案件,积累了丰富的诉讼和仲裁经验。服务过的主要企业包括:中国银行山东省分行、中国建设银行青岛市分行、中信银行青岛分行、青岛国信金融控股股份有限公司、青岛蓝色硅谷发展有限公司、青岛国信发展(集团)有限公司、青岛中铁祥丰置业有限公司、青岛中金渝能有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、青岛德高软件有限公司、青岛中青旅有限公司、青岛埠西泰润商贸有限公司、济南一建集团总公司等。刑事辩护经验涉及毒品犯罪、财产犯罪、知识产权犯罪等。办理的余某某贩卖、运输毒品案曾获青岛市律协法律援助案件十大精品案例并在中央12台《法律讲堂》节目播出。潘律师撰写的论文以及法律评论文章被上海法制报、浙江法治报等期刊刊登。

       联系方式
       电话:13506485616
       邮箱:panfeng@deheng.com

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