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吴学联:“掉空儿”的承租人,拆迁时能获得哪些补偿?

发布日期:2017-05-03
       随着城市建设步伐的加快,拆迁地域面积急剧增加。承租人作为与被拆迁房屋及土地有着特定利益联系的主体,因相关法律规定的空白,其在拆迁过程中的地位十分尴尬,经常被忽略。本文通过律师实际办理的案例,向读者介绍拆迁时承租人能够获得的补偿项目,并提示承租人签约时应注意约定与拆迁有关的事项。

       案件基本情况

       2016年6月,因地铁建设施工需要,青岛某区政府对深圳路以西片区土地进行拆迁。青岛某品牌汽车销售有限公司(以下简称“该汽车销售公司”)在拆迁范围内。该汽车销售公司在2005年租赁青岛崂山区某村的土地及房屋用于汽车4S店经营,该村土地于2003年已整体变更为国有土地,但仍由村里使用未进行拆迁补偿。

       拆迁通知张贴后,周边4S店陆续开始搬迁,该汽车销售公司多次找村委协商,村委却要求其尽快搬迁,拒不谈赔偿。该汽车销售公司去找某政府征收部门,又被告知政府只跟土地及房产的所有权人谈补偿,不与承租人谈。该汽车公司又找到评估公司,评估公司也表示不与承租人对接。就这样该承租人“掉空里”了。

       想着巨额投资可能血本无归,搬迁也将给自身经营造成巨大损失,承租人便将村委及区政府诉至法院,要求判令给付其自建房屋及附着物补偿、装修补偿、增设设施设备补偿、经营性补偿、搬迁费共计人民币1800万元;返还自拆迁通知之日起该场地不能正常使用的租金人民币20万元。同时,申请法院查封了涉案土地及房屋的拆迁补偿款。

       一审法院受理后,认为本案属于拆迁补偿纠纷不属于法院的受案范围,对于返还租金的诉讼请求与本案不是同一法律关系,应另案主张,故裁定驳回该汽车销售公司的起诉。该汽车销售公司不服向提起上诉。期间,经区政府调解,该汽车销售公司同意先配合搬迁,再通过诉讼解决与村委之间的补偿款分配事宜。该汽车销售公司及村委在征收部门的同意搬迁文件上盖章,该汽车销售公司还委托公证处对厂区内土地及地上建筑物现状进行了公证。

       搬迁后,该区政府向二审法院提交了《拆迁补偿协议》,证实已与村委就补偿款事宜达成一致意见。二审法院未开庭直接裁定,因该汽车销售公司一审时未举证证明《拆迁补偿协议》已经达成,一审法院依据当时的证据及法律规定裁定驳回起诉并无不当,故驳回上诉,维持一审裁定。

       后该汽车销售公司又在一审法院重新起诉该村委(未再诉区政府)。庭审中,该汽车销售公司提交了《拆迁补偿协议》、自建房屋及建筑物施工合同、装修合同及发票、转账凭证、购买设施设备的发票、《公证书》等证据。村委提交了土地使用权证、其投资建设地上房屋及建筑物、相关营业损失等证据。

       案件审理结果

       法院经审理认为,村委投资建设的地上房屋及建筑物的补偿应归其所有;该汽车销售公司用于4S店经营期间增建设的房屋及建筑物、装修及品牌标识、设施设备等对应的补偿应归其所有;经营性损失补偿30%归村委,70%归该汽车销售公司;搬迁补助费归该汽车销售公司所有。本着以上原则,法院对相应补偿款进行了分配并作出相应判决。

       争议焦点与法律解析

       一、本案是否属于法院的受案范围

       《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条规定:“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿,安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。”一审过程中,虽补偿协议已签订,但该汽车销售公司不是补偿协议的当事人,其无法提供该补偿协议,对方当事人也不配合提交,因此,一审法院认为原告未能举证已签订了补偿协议,故按照上述规定裁定驳回起诉。律师认为,本案并不是拆迁人与被拆迁人之间的拆迁纠纷,而是被拆迁人与承租人之间就补偿款分配事宜的租赁合同纠纷,不应当适用上述法律规定。当然,补偿款的分配应以拆迁补偿协议及评估报告确认的补偿项目及款项为依据,承租人无法提供相关补偿协议的情况下,法院应当要求拆迁人即区政府提交拆迁补偿协议,或就补偿协议是否签订事宜明确表态并在笔录中记录,然后进行相应的裁决。

       二审审理中,案件当事人已提交《拆迁补偿协议》,证实双方已就土地及房屋补偿安置事实达成协议,按照法院的逻辑,此时案件属于法院的受案范围。在此情况下,二审法院应当进行实体审理并作出判决,但二审法院却以程序问题维持一审裁定,驳回上诉,使得该汽车销售公司不得不另行提起诉讼。本案审理中的“转弯绕走”,既影响了法院的权威,也给当事人增加了诉累。

       二、返还租金请求应否一并处理

       因拆迁导致该汽车销售公司无法正常使用租赁场地及房屋,其要求返还自拆迁通知之日起多付的租金,符合法律规定。虽该诉请与拆迁补偿款的分配不是同一法律关系,但系因拆迁这同一事实产生的争议,且均是因租赁合同关系产生的争议,应当一并处理。另从节约诉讼资源及当事人成本的角度考虑,法院也应当一并审理。

       三、增设建筑物及设施设备、经营性损失、搬迁费补偿如何分配 

       1、增设的建筑物及设施设备的补偿应归实际出资人。本案中,村委及该汽车销售公司均主张了房屋建设、装修及设施设备的款项。村委主张出租时其建设了主要办公厂房、展厅并进行了装修,也配置了空调等设施设备。该汽车销售公司则主张租赁该场地后,根据合同约定及汽车品牌厂家要求重新进行了装修,并配置了设施设备,使用过程中又加建了雨棚、仓库等建筑物。涉案房屋及土地的评估报告中对应补偿的项目逐项进行了列明,法院最终依据双方的证据,本着谁出资对应补偿归谁的原则进行了分配。

       2、经营性损失补偿。村委主张其建设厂房用于出租经营,拆迁后,其经营收入受到影响,经营性损失应归其所有。该汽车公司主张,其是实际在现场经营的单位,村委建设厂房的费用已经得到补偿,经营性损失应归其所有,那么经营性损失到底归谁呢?经营性损失是对经营者的补偿,实际经营者因拆迁受到的影响较大,因此,经营性补偿的大部分应归实际经营者所有,最终法院根据双方受损失的情况,按照3:7的比例分配给村委和该汽车销售公司。 

       3、搬迁费。搬迁费是对搬迁人或单位的搬迁费用的补偿,应归搬迁人所有。本案当中,该汽车销售公司实际在拆迁场地内经营,其搬迁将产生车辆、人工等搬迁费用,因此,法院判令搬迁费归该汽车销售公司所有。

       案件启示:
       对于非住宅房屋及场地的补偿中,很多情况下包括房屋装饰装修、机器设备、停产停业损失等补偿费用,实际上都是承租人的损失。而现行法律规定未把承租人或实际使用人列入征收当事人的范围内,造成在征收补偿过程中对承租人或实际使用人的权利保护没有法律依据。这样法院在判定双方补偿权益的分配时,主要依据承租人与房屋及土地所有权人(或使用权人)签订的合同,因此,承租人在签订租赁合同时对未来可遇见的拆迁权益的分配应当予以重视,并做出相应约定,以便拆迁时自身权益能够得到充分保护。


       作者简介
       吴学联,德衡律师集团合伙人。吴学联律师执业十二年,擅长公司与房地产法律事务,其在股权收购、房地产开发全程、征地拆迁、物业管理等方面造诣深厚。其先后担任数十家企业的常年顾问及房地产项目顾问,并参与代理了大量房地产及拆迁类诉讼案件及纠纷调解工作,具有丰富的理论及实务经验。

       联系方式
       电话:18663975307
       邮箱:wuxuelian@deheng.com

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