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贾国栋:建设单位如何才能扣住施工单位保修金 ——基于一则最高院案例的分析

发布日期:2017-04-12

       基于建设工程本身的复杂性,加之目前国内建设工程管理水平整体不高的现状。现实中,几乎所有的建设工程项目在竣工交付后都会出现或大或小的质量问题。我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》等法律文件规定了施工单位的保修责任,并规定了保修金制度。一旦在保修期内出现质量问题而施工单位拒不维修,建设单位有权委托第三方维修并将该维修费用从施工单位的保修金中扣除。制度的设计初衷很好,但在执行中,由于施工单位往往配合力度较差,而建设单位的工作人员往往又缺乏证据意识,管理不规范,导致最终大量的第三方维修费用无法被法院支持,成为建设单位自己的损失。本文从最高人民法院(2012)民申字第404号案例出发,分析保修法律关系中各方的权利义务,并就建设单位如何牢固扣住施工单位的保修金提出建议。

       案情简介

       厦门经济特区房地产开发集团有限公司(以下简称特房集团)作为发包人,将某住宅工程发包给福建径坊建造工程有限公司(以下简称)建设,工程竣工交付后,在保修期内,发生多次质量事故,后双方因保修金结算和维修费用承担事宜产生纠纷。径坊公司不服二审法院福建省高级人民法院(2011)闽民终字第196号民事判决,向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查后,作出(2012)民申字第404号民事裁定书,驳回福建径坊建造工程有限公司的再审申请。

       争议焦点

       本案再审审查阶段有以下几个争议焦点:

       (一)第三方维修费用是否应由径坊公司承担?

       最高院认为,涉案工程完工后,特房集团多次发函告知径坊公司涉案工程存在质量问题。同时,特房集团又委托厦门市鹭江公证处对涉案工程的质量瑕疵进行了证据保全。但径坊公司在收到特房集团要求对工程质量问题进行整改的函件后,并未对涉案工程履行维修整改的义务,亦未提供证据证明工程质量因设计缺陷产生。特房集团将涉案工程的保修事项委托给厦门市广兴建业工程公司进行维修整改所产生的费用实际发生,经中国建设银行股份有限公司厦门市分行工程造价咨询中心审核和双方当事人核对,确认维修整改费用为5341080.21元。径坊公司亦未提供相应的证据证明发生的维修整改费用不合理,故该费用理应由其承担。

       (二)特房集团自行委托的维修范围是否超出径坊公司施工范围?

       最高院认为,径坊公司在收到特房集团的保修通知后,有义务对涉案工程质量瑕疵进行清点或证据保全,以利于对维修范围产生争议时提供证据,但其并未履行相应的义务。涉案工程维修整改后,特房集团提交的结算审核报告中均详细列明了维修整改的内容和费用,径坊公司虽不予认可,并未提供相应证据予以证明该维修整改内容不属于保修范围。故径坊公司申请再审认为特房集团自行委托的维修范围超出径坊公司施工范围的理由,缺乏依据,不能予以支持。

       (三)购房人因质量问题向特房集团的索赔是否应由径坊公司承担?

       最高院认为,根据特房集团与径坊公司签订的《房屋工程质量保修书》约定,在保修期限内,因承包人原因导致的工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或第三人人身、财产损害,承包人应承担相应的经济与法律责任。如因房屋所有人、使用人或第三人向发包人索赔而使发包人遭受损失,发包人有权向承包人追偿。特房集团支付给购房户的补充费用和利息,因径坊公司原因实际发生。且特房集团与购房人签订的《补偿协议书》亦载明补偿项目和计算方法,补偿内容合理。二审判决判令径坊公司支付特房集团工程质量瑕疵损失及利息损失具有合同依据和法律依据。

       裁判要旨分析
       1、工程质量缺陷产生原因的举证责任由施工单位承担
       本案中,最高院认为,施工单位以质量缺陷系设计原因进行抗辩,应当就此抗辩承担举证责任。若不能举证证明,则视为质量缺陷由施工单位引起。保修纠纷中施工单位常用的抗辩理由之一就是质量缺陷并非施工方原因所致,而是由于设计缺陷导致,本案中最高院的裁判思路是,施工单位应当对工程质量缺陷产生的原因承担举证责任。

       2、维修费用是否合理的举证责任由施工单位承担
       本案中,最高院认为,建设单位举证证明维修费用已经实际发生且经过造价咨询机构审查的,施工单位认为费用不合理的,应当对此承担举证责任。

       3、第三方维修是否属于保修范围由施工单位承担举证责任
       本案中,最高院认为,施工单位作为保修责任人有义务对涉案工程质量瑕疵进行清点或证据保全,以利于对维修范围产生争议时提供证据,施工单位未履行该义务,又认为第三方维修范围不属于其保修范围的,应当对此承担举证责任。

       4、因质量缺陷导致的小业主索赔应当由施工单位承担
本案中,最高院认为,在《房屋工程质量保修书》已有明显的约定情形下,建设单位实际发生的,向小业主支付的索赔款,有权向施工单位追偿。

       对建设单位扣除施工单位保修金的建议

       结合上述案例以及类似案例来看,保修金纠纷的法律关系比较清楚简单,之所以会产生纠纷,主要在于证据方面争议。建设单位要想安全无虞地扣除施工单位的保修金,就应当十分重视每一步证据的保全,并做好细致的管理工作。只有这样,才可能成功打掉施工单位的种种抗辩,有效地扣除其保修金。否则,若管理不善,证据不足,只能自己承担第三方维修费用。对此,本文有以下几项具体建议:

       1、对于质量问题现场进行证据保全
对小业主报修的质量问题,要对现场进行证据保全。保全力度可以视问题严重程度而有区分。对于小的质量瑕疵,应当至少进行拍照,并与小业主、物业公司人员共同签字确认;对于重大质量缺陷,则建议委托公证机构进行证据保全。

       2、通知施工单位维修并保留通知证据
发现质量问题之后,应当第一时间按照保修协议书的约定,向指定联系人发函通知前来维修,并保留好通知的证据,如电话录音、短信息、email、EMS邮件。

       3、委托第三方维修时注意保留一系列证据
施工单位拒不维修的,建设单位可以自行委托第三方维修,此时需要保留如下证据:施工合同、派工单、第三方报价单、验收记录、发票、付款凭据。

       4、定期与施工单位进行阶段性结算,就扣款金额签字确认
保修期内,建议至少每半年与施工单位进行一次阶段性结算,对前期已经发生的维修费用共同签字确认,避免保修期满一并结算时因金额过大,不容易达成一致。

 

       作者简介
       贾国栋,山东德衡律师事务所律师,联席合伙人,房地产一部主任,房地产与建设工程专业律师,在房地产诉讼与非诉讼业务领域具有丰富的经验。主要研究领域:房地产税务、建设工程。

        联系方式
       电话:13589271255
       邮箱:jia_guodong@deheng.com

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