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赵新辰:开发商为购房者的首付借款承担保证责任后,是否有权依约解除购房合同?

发布日期:2017-03-08

       购房者如果选择按揭贷款,那么付清首付则是办理购房贷款的必备前提。事实上,即使是30%的首付款,对大多数购房者来说也存在不小的压力。因此,借款付首付,对购房者,特别是年轻购房者是不得不面对的选择。需要注意的是,与绝大多数购房者想象的不一样,国家对首付贷的政策是严厉打击的。在如此政策环境下,开发商若为购房者的首付借款行为提供担保,在履行担保责任后是否有权依据约定解除与业主的购房合同呢?

       案件背景

       2014年5月,业主高某与ZB房地产开放有限公司签署《商品房预售合同》,约定业主购买ZB公司开发的商品房一套,首付款34万元。因高某无力支付首付,其于2014年6月与崔某签署《借款协议》,由崔某向其提供借款34万元用于支付购房首付。崔某为保证按期回款,在高某无有效财产可供抵押情况下(标的房屋须由贷款银行办理抵押),要求开发商为高某的借款提供保证担保。ZB公司为尽快销售房屋、回笼资金,同意提供担保。就此,《借款协议》中同时约定了担保条款,约定如高某拒绝还款、ZB公司履行保证担保责任后,ZB公司有权向高某追偿,且该公司有权拒绝为高某办理标的房屋的网签、过户手续,并有权决定单方面解除与高某的《商品房预售合同》。崔某、高某、ZB公司签署了上述协议。

借款到期后,高某未能偿还借款,ZB公司依约履行了保证担保责任向崔某还清了全部本息。2016年4月,ZB公司起诉至人民法院,要求高某偿还ZB公司支付的借款本息等,并要求解除双方签署的《商品房预售合同》。

       案件分析

       关于本案,首先需要了解什么是首付贷。所谓首付贷,指的是相关机构通过不同名义向购房者提供贷款,从而使其能够达到按揭贷款要求的首付比例,继而满足银行放款要求的一种借贷产品。

       首付贷的风险不容小觑,近年来,国家严厉打击金融机构、房地产商、房屋中介机构推行首付贷业务。2016年4月12日,国务院办公厅公布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》,严禁各类机构开展首付贷性质的业务。2016年8月16日,住建部等七部委公布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,要求中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。2017年2月9日,山东银监局党委副书记、副局长解晓非在银行业例行新闻发布会上表示,严厉打击首付贷等行为,加强首付款资金来源审查力度,防止风险放大,促进房地产市场平稳健康发展。

       各级政府之所以要打击首付贷,是因为首付贷加大了购房者的杠杆率,使得本无力购房的业主能够突破按揭贷款首付比例的限制轻松办理贷款,扰乱了银行对购房者还贷能力的判断,造成金融风险加剧,同时也进一步促使房价过快上涨、放大房地产市场泡沫,使得整个市场环境变得更不可控。

       既然各级政府对首付贷行为零容忍,那么开发商是否能为购房者的首付借款提供担保呢?其追偿权是否有效呢?我们来具体分析。

       首先,本案的首付借款行为,并不是严格意义上的首付贷。

       现实中,虽然首付款的比例要求在30%以内,但面对日益上涨的高房价,即使是30%也会让相当大一部分购房者捉襟见肘,而此时通过借款筹措首付即显得尤为正常。本案中的出借人与借款人都为自然人,自然人的借款行为并未受到国家法律与政策的禁止。从上文各级政府文件内容可知,国家对首付贷打击的重点是金融机构、中介机构、房地产开发商等相关单位违反金融监管制度违法发放首付贷款产品,但上述禁止的贷款主体却并不包含自然人。

       其次,在司法判决中,即使是严格意义上的首付贷,其约定也并非当然无效。

       截至目前,立法机关与行政机关并未出台禁止首付贷的法律及行政法规,目前的首付贷打击政策还仅限于部门规章、地方政府规章层面。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此,根据上述司法解释,在司法实践中关于各级政府对打击首付贷的规定,并不能作为判决首付贷约定无效的依据,而只能具有一定意义上的参考作用。

       经作者查询最高人民法院“中国裁判文书网”,搜索“首付贷”后共显示21个民事判决书,其中未发现存在认定首付贷约定无效的判决。

       最后,本案中的首付借款及担保约定系各当事人间的自由约定,未违反法律、行政法规的强制性规定,应合法有效。

通过以上分析,我们可以知道本案中的购房者首付借款行为并不能被认定为无效,因此开发商也就不必担心因主合同无效而导致担保行为的从合同无效。

       回到案件本身。

       首先,在作为主合同内容的借款约定有效情况下,ZB公司与高某在《借款协议》中约定的相关担保条款本身是符合《担保法》及担保法司法解释规定的,ZB公司有权要求高某向其支付借款本息及符合法律规定要求的违约金。

其次,关于担保条款中ZB公司有权在提供担保后解除《商品房销售合同》的约定也应有效。此处担保后的解约权,并未违反任何法律、行政法规的禁止性规定,属于当事人之间的自由意志,其合同效力同样应予以保护。

       在本案中,还有另外一个问题不得不考虑,那就是在购房合同解除后,贷款银行的抵押如何撤销?贷款银行的的合法权益如何保护?

       在本案中,贷款银行已作为有独立请求权的第三人参加诉讼,该银行在庭审中明确表示,若判决解除《商品房销售合同》,则银行的贷款权益必须要予以保护。

事实上,判决解除《商品房销售合同》与保护银行权益并不矛盾,甚至会更有利于银行收回贷款、避免坏账——容易理解的是,购房者在首付借款都偿还不上的情况下,对银行贷款也就更难还清,因此如果有机会提前收回贷款,银行也就往往会“何乐而不为”。

       在操作中,判决解除《商品房预售合同》后,接下来面临的即是全部购房款的返还——该购房款既包括已支付的首付款,也包括银行提供的按揭贷款。开发商如果希望及时解除银行对标的房屋的抵押从而二次出售,可首先将返还的购房款全额偿还银行的按揭贷款本息以使得房屋撤押,剩余款项可由开发商抵销其代为偿还的首付借款、违约金及其他相关费用。若仍有剩余则需返还购房者。

       实践中,首付贷及首付贷的“变种”仍将是国家打击的对象,开发商在经营中仍需严格依法、依约经营,既要避免误入“雷区”,也要避免自身合法权益受到损害。

 

       作者简介
       赵新辰,山东德衡律师事务所合伙人律师,山东大学法学硕士。擅长领域:公司股权结构的设计与优化、公司的治理与规范化经营、股东争议的解决与权益保护、公司僵局的化解与处理、公司的重组与并购、企业形式的变更与改制、金融领域的不良资产处置、房地产领域的纠纷解决、企业劳动用工的安排及纠纷处理、争议纠纷的诉讼及非诉讼路径的解决。对诉讼、仲裁中的民商事争议解决富有经验,不仅为客户解决日常经营过程中遇到的各种法律问题排除风险,更着眼于为客户长远和战略上的商务安排提供法律咨询和支持,长久以来在公司、金融、房地产等民商事法律服务领域的优秀成绩,赢得了客户的广泛好评。

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