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赵友盟:疫情下的租金贷纠纷浅述
发布日期:2020-11-23
赵友盟

北京德和衡律师事务所律师



摘要:疫情期间严格的防控措施,延缓了春节后复工复产的进程,各小区的严厉门禁措施亦给租客看房带来了巨大阻碍,疫情期间多家分散式长租公寓资金链断裂应声倒下,导致租客、房东维权不断。即便部分长租公寓艰难的度过疫情的,但疫情的后续影响亦导致住房租赁市场需求的大幅下降,租金出现下跌,长租公寓收入下降对其现金流造成巨大冲击,近月来,长租公寓的流动性危机陡然爆发。


关键词:新冠疫情、租金贷、长租公寓、委托代理



一、关于各方主体的法律关系分析


租金贷业务中,一般涉及四方法律主体,分别是长租公寓、房东、租客、金融机构。


其中,长租公寓与房东一般会先签订《财产委托管理服务合同》(以下简称“《委托合同》”),房东委托长租公寓代为管理房屋运营。


然后长租公寓代理出租方(房东)与租客签订《房屋代理租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”),租客承租该房屋。


同时,租客又与金融机构签订《贷款合同》贷取租金。


长租公寓与金融机构之间一般亦会签订《担保协议》及其他合作文件以担保租客履行还款义务或承担对租客贷款利息的偿还义务。


另外,相关机构在取得应收账款债权(租金或还款)后亦会叙做保理业务或者发行ABS等方式进行再融资,其中法律关系不在本文论述。


(一)关于长租公寓与房东之间的法律关系


根据《委托合同》中的各项约定,房东将房屋委托给长租公寓代为管理、出租运营,长租公寓作为受托方有权向房东收取管理费、服务费、维修金等费用,房东作为房屋产权人有权取得长租公寓代为管理房屋所取得的收益。房东与长租公寓之间产生的是委托合同法律关系。


笔者认为长租公寓与房东之间不构成租赁合同关系,若主张该合同名为委托合同实为有权转租的租赁合同,则对于管理费、服务费等条款约定不能作出合理解释,出租人交付管理费、服务费给承租人明显不符合租赁关系的交易逻辑,属于租赁关系认定上的诸多障碍之一。


(二)关于长租公寓、房东、租客之间的法律关系


在房东与长租公寓成立委托合同法律关系的情况下,长租公寓作为房东的委托代理人,代表房东出租房屋,并以房东或自己的名义与租客签署相关房屋租赁合同,该代理行为所发生的法律效果由房东直接或间接地承受,在房东和租客之间成立租赁合同关系。


根据《租赁合同》显示,出租方为房东,承租方为租客,长租公寓在合同中虽然为甲方但明确标注为房屋代管机构。虽然协议的签署双方为长租公寓和租客,即长租公寓以自己的名义与租客订立了《租赁合同》,但根据合同名称及合同首部披露的各方当事人信息,可以清晰的表明长租公寓系以房东的代理人身份订立该合同,属于显名的间接代理。


根据《合同法》第四百零二条[1]规定,由于《租赁合同》首部出租方明确记载着为房东,故租客在订立合同伊始就知道长租公寓和房东的代理关系,故而原则上,该《租赁合同》直接约束房东和租客,除非该合同明确约定只约束长租公寓和租客。


(三)关于长租公寓、租客与金融机构之间的法律关系


租客签订《租赁合同》时,对于租金的付款方式可以选择通过金融机构贷款并指示交付的方式支付房租。此时,租客一般会与金融机构订立《贷款合同》,约定由金融机构支付贷款,租客承担还本付息的义务,并在合同中约定指示交付,即租客将其对于金融机构的支付贷款请求权让与给房东的代理人长租公寓,以实现租金的交付,并且在《委托合同》亦约定房东同意长租公寓利用该房屋与金融机构合作开展租金消费贷业务。因此,在金融机构按照指令放款后,租客已履行其在《租赁合同》项下支付租金的义务,同时,租客因《贷款合同》承担向金融机构还款的义务。


金融机构在放款过程中,除信用贷外,一般会要求借款人提供担保,长租公寓为便于租客顺利贷出款项,一般会向金融机构提供担保,以及部分长租公寓从营销的角度,会通过免责得债务承担,代替租客承担利息债务的履行。


二、长租公寓出现流动性危机所引发的法律问题


近月来,长租公寓再陷流动性危机,除房东讨要代管资产的收益,即要求长租公寓给付其代为收取的租金外,诸多长租公寓的供应商,包括但不限于装修施工方、维修公司、保洁公司、家具电器供应商、软件供应商等,临近年底均要求长租公寓支付款项。


大部分长租公寓的经营策略是建立在对未来房租上涨的乐观态度之下,但是由于疫情影响,市场租金普遍下降,但各长租公寓与房东签订的房屋代管期限较长,并且约定有资产管理不利情况下的补偿金条款。在市场租金继续长期下滑的情况下,存在长租公寓提前解除亏本房源的代管合同的风险。


现部分长租公寓因资金困难,未能将其代为管理出租房屋取得的租金转交给房东的情况下,对于租金贷业务中各方的救济途径分析如下:


(一)房东的救济途径


根据《委托合同》的相关约定以及《中华人民共和国合同法》(以下简称“《合同法》”)第四百零四条[2]规定,长租公寓应当按约定将代为管理出租房屋取得的租金转交给房东的,若逾期达一定期限,房东有权根据《委托合同》的相关约定并结合长租公寓违约的具体情况行使约定解除权或根据《合同法》的规定行使法定解除权。


房东亦有权根据《委托合同》及《合同法》的相关条款要求长租公寓承担违约责任,赔付违约金。房东有权对应当支付给长租公寓的管理费、服务费、维修金等费用,行使抵销权或相关履行抗辩权。


房东解除与长租公寓的《委托合同》后,亦有权要求租客将其未支付的房租按照《租赁合同》约定的付款期限直接支付给房东。


(二)租客的救济途径


对于已经将合同期限内的全部房租通过租金贷业务支付给长租公寓的租客,由于长租公寓作为房东的代理人,代房东收取租金,因此长租公寓代为收取租金的法律效果由房东实际承受。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款[3]规定,代理人在没有代理权、超越代理权或者代理终止后实施的代理行为未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力,反言之,对于其享有代理权期间,在代理权限范围内实施的代理行为对被代理人当然发生效力。


因此,对于长租公寓未将其收取的租金转交给委托人的,而导致房东解除与长租公寓《委托合同》的,不影响《租赁合同》的效力,亦不影响租客依照《租赁合同》向房东主张权利,包括但不限于继续使用房屋、要求退还押金、承担维修义务等。


租客有权对应当支付给长租公寓的服务费、维修费等费用,结合长租公寓实际履行义务的情况以及长租公寓对租客负担的返现等债务,行使抵销权或相关履行抗辩权。


对于季付或半年付的租客,在房东解除与长租公寓委托关系的情况下,应当将房租支付给房东。


对于房东强行清退租客,排除租客正常使用租赁房屋的,租客有权依据《租赁合同》要求房东继续履行合同,房东行为致使租赁房屋的目的不能实现的,租客有权解除合同并要求房东承担违约责任。


鉴于《贷款合同》不存在条款表明其依附于租赁的基础关系,租赁关系仅是其贷款目的记载和放款账户的依据。故而,租客与金融机构的《贷款合同》属于独立的法律关系,金融机构已履行其放贷的义务,租客应当继续履行其还款的义务,即便《租赁合同》解除亦不能作为其拒绝还款的抗辩。







现如今,长租公寓爆发的流动性危机若继续衍变为生存性危机,房东、租客、供应商,甚至是金融机构都会成为一众受害者。随着流动性人口的不断增长,租房作为消费和内循环中不可或缺的一环,中国万亿级别的租房市场亟需加强立法与行业监管,加强对租客合法权益的保障,长租公寓亦需要减小无味的快速扩张,向精细化运营发展,促使整个行业走上健康发展的正轨。


上述文章仅代表作者个人观点,欢迎讨论商榷!


注释:

[1]中华人民共和国合同法

第四百零二条 受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

[2]中华人民共和国合同法

第四百零四条 【受托人交付财产义务】受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。

[3]中华人民共和国民法总则

第一百七十一条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。



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作者简介

赵友盟

北京德和衡律师事务所律师

赵友盟,北京德和衡律师事务所律师,在民商事纠纷争议解决和公司、国际贸易业务领域具有丰富的实务经验。曾向光大集团、中节能集团、中储棉集团、北京市供销社等十数家集团客户及其下属企业提供法律服务,亦为银行、商业保理、融资租赁、基金等多家家金融机构客户提供过法律服务。对替代性争议解决方式(ADR)在代表人诉讼领域的运用有一定的积累。与多家进出口企业保持稳定良好的合作。


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