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李顺章:解读中央农村工作领导小组办公室、农业农村部联合发布的 《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》
发布日期:2019-09-30

2019年09月20日,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部联合发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)。为大家进一步学习运用,作为专业从事土地业务的律师,笔者为大家进行逐一解读。


一、管理体制


中农发〔2019〕11号文件在管理体制方面强调了以下要点:


1.农业农村部门负责宅基地改革和管理


按照本轮机构改革和新修订的土地管理法规定,农业农村部门负责宅基地改革和管理有关工作,具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处,指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作。


2.落实基层政府属地责任


建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制。宅基地管理工作的重心在基层,县乡政府承担属地责任,农业农村部门负责行业管理,具体工作由农村经营管理部门承担。


3.村民住宅用地由乡镇政府审核批准


按照新修订的土地管理法规定,农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。乡镇政府要因地制宜探索建立宅基地统一管理机制,推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行,建立宅基地和农房乡镇联审联办制度,为农民群众提供便捷高效的服务。


4.重申落实“三到场”要求


要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管,落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求。要开展农村宅基地动态巡查,及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为,防止产生新的违法违规占地现象。


5.探索设立村级宅基地协管员


要指导村级组织完善宅基地民主管理程序,探索设立村级宅基地协管员。 


二、管理内容


中农发〔2019〕11号文件在管理内容方面强调了以下要点:


1.重申严格落实“一户一宅”规定,不得超标准占地。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。


2.重申建新要拆旧。经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体。


3.重申修正案(即今年的《土地管理法》修正案,下同)内容,指出出卖、出租、赠与后再申请不予批准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。


4. 重申修正案内容,注重解决实际困难。对人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。


5.严控新增宅基地占用农用地。严格落实土地用途管制,农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,严格控制新增宅基地占用农用地,不得占用永久基本农田;涉及占用农用地的,应当依法先行办理农用地转用手续。


6.重申增加宅基地的途径。城镇建设用地规模范围外的村庄,要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式,增加宅基地空间,满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内,可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式,满足农民居住需要。 


三、重申修正案内容,鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅


关于闲置宅基地和闲置住宅,中农发〔2019〕11号文件提出了以下措施:


1.将鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的方式予以细化。通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。一方面这是中央政策的内容,也本次修正案征求意见活动中本人建议增加的内容,只是方式上比本人的出租、合资建房的建议更加宽泛。


2.租赁合同期限不得超过二十年。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后,双方可以另行约定。 


3.鼓励在村集体内部转让。在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。


4.各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式,引导规范转让行为。转让合同生效后,应及时办理宅基地使用权变更手续。


5.鼓励进城落户村民自愿有偿退出。对进城落户的农村村民,各地可以多渠道筹集资金,探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。 


四、依法保护农民合法权益,要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。


关于保护宅基地农户资格权和农民房屋财产权问题,中农发〔2019〕11号文件要求:


1.不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。


2.严格控制整村撤并,规范实施程序,加强监督管理。


五、重申严禁城镇居民到农村购买宅基地


中农发〔2019〕11号文件规定,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。 



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李顺章律师,北京德和衡(石家庄)律师事务所房地产业务中心联席主任。河北省房地产业协会房地产研究中心专家,北京中关村东升新型城镇化产业联盟乡村振兴导师,北京青松智联咨询公司智库专家。参加参与《土地管理法》的修改。专业:土地和规划。擅长业务领域:土地的确权;政府收储土地(城改、村改、征收)、供应(出让、划拨)土地,实施城乡建设用地增减挂钩项目、耕地占补平衡项目;集体土地入市、开发利用和流转;房地产开发、PPP、特色小镇田园综合体等各种项目土地的取得技巧策划和利用、流转;协助村集体依法动迁村民;查处违法占地和流转,违章建筑的查处、拆除。


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质控人:王杰 土地法专业委员会主任

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