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卢小平:合作整理土地达净地条件后上市成交价超出约定成本的溢价分成条款是否属侵犯国家利益或社会公共利益而无效
发布日期:2018-07-31


审判观点精要

当事人双方合作进行城市土地整理工作,约定一方承担土地整理费用,另一方负责土地整理工作,双方共担风险共享收益,在所整理土地挂牌成交后,出资一方享有成交价超出约定土地整理成本的溢价部分的一定比例奖励之约定是有效约定,是对出资一方在满足条件下所获收益的一种计算方式,并非土地出让主体对土地出让金的处分,不属于变相减免土地出让金,挤占挪用土地收益等损害国家利益和社会公共利益的行为。


地方政府投资平台公司的经营资金虽为当地政府以财政资金投资形成,但该平台公司仍属参与市场活动的平等民事主体,依法享有独立决策权和独立的法人财产权,应以其自身财产为限履行义务,承担责任,其投资行为产生的权利、义务和责任与国家利益和社会公共利益无涉。



案情简介

2009年12月14日,万青公司与浦江区投资公司签订《甲地块旧城改造项目合作开发协议》,万青公司向浦江区投资公司提供借款5000万元(后用于西安路乙地块整理)。2010年6月27日万青公司与浦江区投资公司签署《西安路乙地块合作协议》,双方合作对西安路乙地块51.85亩进行综合开发,土地以净地挂牌方式出让,土地整理成本为160万元/亩,拆迁及安置费用由浦江区投资公司承担,相关税费由万青公司承担。如该地块以高于160万元/亩摘牌,则浦江区投资公司将成交价高于160万元/亩的部分中属于浦江区投资区财政净收益的75%奖励给万青公司。2011年1月18日土地挂牌成交,每亩单价336.85万元,成交总价12120万元。万青公司未摘牌。2012年3月29日,万青公司与浦江区投资公司签订协议书,明确万青公司获得土地整理收益为2997万元,扣除已付250万元,还应付2747万元,应分别在2017年4月、5月和6月付清。此后浦江区投资公司仅支付1000万元,尚欠1747万元未付。万青公司索要未果起诉至法院。



一审法院观点

淮安市中院一审认定,万青公司与浦江区投资公司签署西安路土地整理合作协议,属于合作合作开发房地产合同,双方约定土地成交价超出土地开发成本部分归属于浦江区财政净收益的75%作为对万青公司参与土地整理的奖励,属于低价出让土地,随意减免土地价,造成国有土地资产流失,损害了国家利益,该协议无效,驳回万青公司以此协议为依据要求支付的奖励及违约金。万青公司不服,上诉至江苏省高院。



二审法院观点

江苏省高院认定,《西安路乙地块合作协议》约定万青公司出借3000万元给浦江区投资公司以助其完成土地整理,万青公司在该幅土地挂牌交易后根据成交价获得不特定的奖励回报。该奖励来自于应由国家获得的土地出让收益,因此属于变相减免土地出让金,挤占挪用土地收益的行为,损害了国家利益和社会公共利益,故西安路乙地块合作协议、协议书等都无效。万青公司不服,向最高人民法院申请再审。



再审法院观点

最高人民法院审理认为,万青公司以年息22%的融资利息,借款3000万元作为前期土地整理费用,浦江区投资公司负责案涉地块的拆迁及土地治理工作,万青公司获得投资收益是以案涉地块成交价高于160万元/亩为条件,具有不确定性。故《西安路乙地块合作协议》属双方合作从事城市土地整理协议,双方共担风险,共享收益。双方约定“如案涉土地上市成交价超过160万元/亩的,则浦江区投资公司将超出160万元/亩的部分归属浦江区财政的75%奖励给万青公司”,属于对万青公司在满足条件下所获收益的一种计算方式并非土地出让主体对土地出让金的处分,不违反法律、行政法规的强制性规定。且根据查明事实,案涉地块由案外人以336.85万元/亩的价格摘牌,并无证据证明存在减免土地出让金的情形,浦江区投资公司已支付给万青公司的1250万元来源于其自有资金,浦江区投资公司作为参与市场活动的平等民事主体,享有独立的法人财产权,其与万青公司合作整理土地,享受收益和共担风险,与国家利益和社会公共利益无涉。原审判决以前述约定属于变相减免土地出让金,挤占挪用土地收益的行为损坏国家利益和社会公共利益为由认定西安路合作协议无效,缺乏法律和事实依据。



结  论

中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》指出,要依法加强对各类产权的司法保护,强化对非公有制经济的平等保护,在审理民营企业与国有企业之间的经济纠纷时,坚持依法公正审判,排除干扰。妥善处理政府与私人资本合作引发的纠纷,尊重当事人的合同安排,平等保护政府与私人资本的合法权益。通过此案,我们能初步厘清国家利益、社会公共利益与个体利益的边界,并不是资金或出资来源于国家财政投资的公司或企业所经营的财产都涉及国家利益或社会公共利益,否则就易陷入“以保护国有资产为名行侵害私人产权”的怪圈。

作者简介:

卢小平律师,德衡律师集团高级联席合伙人,高级经济师,北京市房地产法学会风险管理专业委员会委员。目前在北京德和衡律师事务所房地产与建设工程、PPP与特色小镇业务团队工作。卢小平律师于2006年毕业于中国人民大学法学院,民商法学硕士研究生,曾在中国建筑一局(集团)有限公司法律部工作,担任国际工程项目法律业务经理,负责国内及国际建设工程施工项目协议审查及项目风险管理,2006年7月至2008年9月期间曾在中建一局集团哈萨克斯坦共和国阿斯塔纳市《莫斯科商业中心》项目担任项目法律顾问,参与了俄罗斯莫斯科市《联邦大厦》施工承包项目、圣彼得堡市《STOCKMMAN涅瓦商业中心》法律服务工作,2014年6月至2018年5月间担任中建一局集团房地产开发有限公司法律部总经理,负责公司投资拓展法律支持和公司全面风险管理等工作。法律服务专业方向:建设工程法律服务,房地产开发项目、产业园项目、PPP项目、特色小镇和棚户区改造(城市更新)项目等项目全生命周期内的法律服务和争议解决法律服务等。


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