电子邮件 网上办公

邀兵请将  
您现在所在位置: 德衡商法网  >   律师视点  >  
张小涛:《执行异议和复议若干问题规定》第28条和第29条在被执行人为房地产开发企业时应如何具体适用?
发布日期:2018-05-16

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系于2014年12月29日由最高人民法院审判委员会第1638次会议通过,自2015年5月5日起施行的,在为了有效破解 “执行难”问题的同时,注重确保相关利益在执行程序中达到合理的优化平衡状态(备注:这种平衡包括其一是申请执行人与被执行人之间的利益平衡;其二是申请执行人与案外人之间的利益平衡;其三是当事人、案外人与执行标的受让人之间的利益平衡)而应运而生的。在法律适用过程中,笔者注意到其中第28条和第29条在适用时容易产生混乱,本文将根据从相关判例中得到的信息对上述两个条款进行梳理,以便掌握和理顺第28条和第29条两个条款在司法实践中的运用原则。


一、条款规定

第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 


(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 


(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 


(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; 


(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 


第二十九条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 


(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 


(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; 


(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 


通过该两个条款的解读,我们首先认识到人民法院制定第28条和第29条的目的是人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产。但是,由于我国的不动产登记制度还不够完善,买受人如果购买了被执行人名下的房屋,由于种种因素未能及时办理过户登记手续,如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿,完全不考虑买受人的利益,将会引发严重的社会问题,也不符合公平原则。鉴于此,第二十八条和第二十九条赋予了符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。


二、常见的适用误区

在具体的司法实践中,对于区分如何适用第二十八条和第二十九的问题,我们首先会关注到一个被执行主体的问题即:被执行人是否是房地产开发企业(针对的执行标的是自行开发的商品房)。在这种情况下,往往导致我们会认定第二十八条是普遍适用于执行标的为不动产的情形,而第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业(同时满足执行标的为房地产开发企业开发的商品房)的情形,即如果执行标的为作为被执行人的房地产开发企业自己开发的商品房时,购房人欲排除执行,只能适用第29条的规定。


三、通过最高院判例来正确解析两个条款的具体运用

在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》颁布之初,对第28条和第29条的司法实践运用还是比较模糊的,也存在不同法院出现不同的认定结论的状况。但是随着最高人民法院相关法律文书的出具,对第28条和第29条具体如何运用已经清晰明了。


最高人民法院再审(2016)最高法民申254号民事裁定书指出:“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,而第二十九条则适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形,但是如果被执行人为房地产开发企业,且被执行的不动产为登记于其名下的商品房,同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形,则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合,并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形,具有能够排除执行的权利,而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定,没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形,就直接驳回了王岩岩的诉讼请求,适用法律确有错误。”


最高人民法院(2016)最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出:“……该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准,第二十八条系普适性的条款,对于所有类型的被执行人均可适用,而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误,本院对富申公司的该项主张不予支持。”


通过最高人民法院的两份裁定书可以看出最高人民法院对第28条和第29条的适用解析为:被执行人作为房地产开发企业时,对于房地产开发企业来说第28条是一般条款,第29条是特别条款,对于一般条款与特别条款的关系,作为提起排除执行的权利人(购房者)来说可选择适用。


可见,购房人购买开发商名下商品房的,只要符合《执行异议和复议若干规定》第28条或第29条中任一条款的规定,法院即应支持其执行异议。这一立法背景和最终的理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致,即:不未区分购买的是否为开发商名下房屋。


声明:本文系笔者结合最高人民法院相关法律文书总结观点,如有错误,敬请批评交流指正。


或许您还想看

张小涛:融入“一带一路”战略 推动东营经济发展

张小涛:最高额抵押物被查封后产生的债权,金融机构是否仍享有优先受偿权?

张小涛:当前形势下应对《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第63条予以改革的几点建议


■ 作者简介

张小涛律师,山东德衡(东营)律师事务所执行主任,法律和金融学双本科,2016年度被东营市司法局表彰为 “优秀律师”,2016年、2017年连续被东营仲裁委员会表彰为“优秀仲裁员”,现兼任东营仲裁委员会仲裁员、东营市企业维权协会副秘书长。擅长领域:公司法律事务、金融、债券等。


■ 联系方式

手机:18554617999

邮箱:zhangxiaotao@deheng.com


本文仅代表作者观点,如需转载、节选,请在文首注明作者及来源。



Copyright@2016    版权所有    德衡商法网    免费服务监督热线:    800-8600-880    400-1191-080

ICP备案号:鲁ICP备05011736号    网站统计