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施燕:商品房按揭贷款之断供纠纷法律分析
发布日期:2017-08-02
       在商品房买卖过程中,购房人往往会采用按揭贷款方式来支付房款。商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方主体,存在银行与购房人之间的借贷关系、购房人与开发商之间的商品房买卖关系、购房人与银行之间的抵押关系、开发商与银行之间的担保关系等一系列民事法律关系,看似简单,实则法律关系错综复杂。实践中,因购房人停止支付贷款产生的纠纷屡见不鲜,一般会涉及两个不同案由的诉讼,本文主要对购房人断供时产生的纠纷进行法律分析。

       一、银行以借贷纠纷起诉

       银行以借贷纠纷提起诉讼,根据开发商是否承担阶段性担保责任(开发商为购房人向银行承担阶段性担保责任,即从贷款银行向购房者发放贷款之日起,至抵押权证办理完毕之日止,开发商对购房人的还款义务和违约责任承担连带保证责任),可以分为两种情况:

       第一种情况,开发商不承担担保责任。该种情况下,银行的诉请一般会包括:解除按揭贷款合同;由购房人还本付息;对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。这种情况下法律关系相对简单,因为不存在开发商的担保责任,贷款银行要么通过执行涉案房屋实现债权,要么通过购房人其他财产实现债权。

       另外,在实践中还存在开发商无需承担担保责任的一种特殊情况,即涉案商品房已经具备办理抵押登记的条件,但是因购房人的原因怠于完成登记,致使开发商的阶段性担保的保证期间无限被延长、担保期限无法正常结束,此时,开发商也无需承担担保责任。但法院会给予购买人一定合理期间配合开发商、贷款完成正式抵押登记,结束开发商的阶段性担保责任。如果购房人在合理期间内仍不履行办理抵押登记的义务,那么贷款银行则对涉案房屋享有优先受偿权。

       第二种情况,开发商需要承担担保责任。涉案房屋不具备办理抵押等登记条件时,开发商则需要承担阶段性担保责任,对贷款银行承担清偿责任后,开发商可以向购房者进行追偿。当购房者没有能力履行生效判决时,贷款银行往往会申请由开发商来履行担保责任。

       上述第一种情况下,对涉案房屋的处分,一般按照法院判决进行评估拍卖后所得价款支付银行本息、诉讼费等相关费用后剩余款项留给购房者。但在第二种情况下,如果购房者没有其他可供执行的财产,开发商代偿债务后如何处分涉案房屋,直接收回归开发商所有还是需要进入执行阶段后进行评估拍卖,开发商只取得代偿部分款项?

       二、开发商以商品房买卖纠纷起诉

       该部分承接第一部分“银行以借贷纠纷起诉”中第二种情况下,开发商代偿之后,开发商能否解除商品房预售合同?目前存在以下两种观点:

       第一种,解除商品房预售合同,开发商收回涉案房屋,并继续对外销售。该种观点认为:如果商品房预售合同中约定了断供情况出现时,根据有约定从约定的合同法基本原则,开发商请求解除预售合同的,应当解除预售合同。    

       第二种,开发商无权请求解除商品房预售合同。该种观点认为:购房者断供的行为是对贷款合同的违约,并非是对商品房预售合同的违约,且开发商与购房者已经履行完毕商品房预售合同,不应被解除。该观点认为:即便开发商承担了连带清偿责任后,商品房预售合同也不应被解除,其理由为:首先,如果购房者还存在其他债务,预售合同的解除势必影响案外债权人的合法权益;其次,因房屋市场价格是波动变化的,如果市场价升高,商品房预售合同的解除,将会使开发商因此获得超出预售合同签订时房屋价格的款项,显然是不公平的;再次,开发商代偿后,对涉案房屋享有的仅仅为债权而非物权,故不应将涉案房屋返还给开发商;最后,开发商请求解除预售合同时,如果存在涉案房屋房产证已经办下、业主已经收房入住等情况,解除合同显然是不可行的。

       笔者赞同第一种观点,即如果开发商为购房者代偿了银行贷款等,开发商可以根据《商品房预售合同》约定的解除条件、违约责任等条款,请求解除预售合同,扣除代偿款项后,将剩余款项返还给购房者。

       三、律师建议
       1、对于购房者,如发生断供情况,应当积极与贷款银行进行协商沟通,对还贷期限及数额作出适当调整,避免银行解除贷款协议的情况发生;

       2、对于开发商,应尽快办理正式的抵押登记,以便尽早结束阶段性担保期限,避免承担购房者断供时的担保责任;如果应当承担担保责任,则应尽快通过诉讼方式解除预售合同;如果其他债权人已经提起强制执行,开发商应向执行法院提出执行异议,避免涉案房屋被拍卖;

       3、对于银行,面对购房者断供,应当及时提起诉讼,保全涉案房屋。另外,考虑到债权的顺利实现,如果开发商仍应承担阶段性担保,建议同时列开发商为被告,承担连带清偿责任。

       作者简介
       施燕,山东德衡律师事务所律师,施律师擅长代理民商事纠纷,在公司法律服务、经济纠纷、房产纠纷等领域有坚实的理论基础及丰富的实践经验。

       联系方式
       电话:18678963003
       邮箱:shiyan@deheng.com

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