电子邮件 网上办公

邀兵请将
您现在所在位置: 德衡商法网  >   律师视点  >  
贾国栋:营改增后房地产项目并购的涉税分析
发布日期:2017-07-06
       房地产项目并购属重大涉税交易,在整个交易成本中,税收成本占据很大的比例,而不同的交易模式对后续税收负担有着重大的影响。因此,在前期交易模式的策划阶段,税收策划是十分必要的。2016年5月1日我国实施全行业营改增之后,原本作为营业税征税范围的土地使用权转让和不动产销售行为改征增值税,相应的,房地产项目并购涉税事项也将随之调整。本文拟在此背景下,对房地产项目并购最主要的两种模式——资产收购与股权收购的涉税问题进行专门分析。

      一、资产收购模式下的涉税分析

      (一)收购方的涉税分析
       从表1来看,在资产收购模式下,收购方的税负并不重,只有万分之五的印花税,和3%~5%的契税。

       (二)被收购方的涉税分析
       从表2来看,在资产收购模式下,被收购方的税负很重,除万分之五的印花税外,还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税,具体来说:

       1、增值税。
       营改增后,原本资产转让应缴纳的营业税改为增值税。根据营改增新政,对于不同的项目,增值税的征收方式有所不同。具体见下表。

       2、土地增值税。
       对被收购方而言,土地增值税是最大的一个税种,根据增值的比例,承担增值额30%~60%的重税。

       3、企业所得税
       按照财税2009[59]号文,资产并购属于企业重组的类型之一,在符合特定条件下,可以选择适用特殊性税务处理。即,对交易中各方接受的股权支付部分,暂不确认转让所得或损失,其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失,并调整相应资产的计税基础。非股权支付对应的资产转让所得或损失=(被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础)×(非股权支付金额÷被转让资产的公允价值)

       二、股权收购模式下的涉税分析

       (一)收购方的涉税分析
       从表4可以看出,股权收购模式下,收购方免征契税,只缴纳万分之五的印花税。

       (二)被收购方的涉税分析

       从表5可以看出,除了印花税之外,相比资产转让模式,被收购方可以节省增值税、土地增值税两大税种。具体来说:

       1、增值税
       营改增之前,依据财税[2002]191号文,股权转让不征税营业税,营改增之后,该文件不能直接适用增值税。根据营改增的相关原理和政策,2016年5月1日起,产品(动产)、劳务、无形资产、不动产的销售都变成增值税的课税对象。但股权并没有纳入营改增的征税范围,这也是国家一贯鼓励投资的政策延续。因此,本文认为,股权转让下不应征收增值税。

       2、土地增值税
       关于股权转让模式下,尤其是100%股权转让的模式下,是否应征收土地增值税的问题,实践中存有争议,主要原因是国税函【2000】687号文的存在。本文认为股权转让模式下,不应当征收土地增值税,具体分析可见笔者的文章【股权转让中的土地增值税纳税疑云解析】,另外,实践中为避免个别税务机关适用【2000】687号文,也可以采取一定的方式避免该条文的适用,比如先转让99%的股权。后续再行转让1%的股权。

       3、企业所得税
       股权收购属于2009[59]号文规定的企业重组的类型之一,在符合特定条件下,可以选择适用特殊性税务处理。具体可参见上述资产转让模式下的处理。

       三、资产收购与股权收购的税负比较

       通过上述分析可以看出:

       1、在资产收购模式下,被收购方的税负较重,而对于收购方而言,由于土地增值部分可以计入资产成本,在将来进行不动产销售时,可以减轻增值额,获得节税利益。

       2、在股权收购模式下,各方的税负都较轻,尤其是被收购方,可以减免增值税和土地增值税。但是,由于股权溢价部分不可以计入资产成本,对于将来用于出售的收购方而言(自持的除外),土地增值税的增值额将大增,未来将承担很大的税负。

       3、交易双方应当将税收成本作为交易价格的一部分,在对双方税收负担进行明确计算的前提下,通过积极磋商,合理分配税收负担,促成交易的实现。
 
        作者简介
       贾国栋,山东德衡律师事务所合伙人律师,房地产一部主任,房地产与建设工程专业律师,在房地产诉讼与非诉讼业务领域具有丰富的经验。主要研究领域:房地产税务、建设工程。

       联系方式
       电话:13589271255
       邮箱:jia_guodong@deheng.com

       ✦本文仅代表作者观点,如需转载、节选,请在文首注明作者及来源。

       更多内容,敬请关注:德衡商法网
       www.deheng.com(英文)
       www.deheng.com.cn(中文)

       德衡律师集团全国免费服务热线:
       手机拨打:4001191080
       座机拨打:8008600880

Copyright@2016    版权所有    德衡商法网    免费服务监督热线:    800-8600-880    400-1191-080

ICP备案号:鲁ICP备05011736号    网站统计