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张露壬:拆迁安置房以更名代替过户——逃避房地产交易税款条款影响几何?
发布日期:2017-07-05

       随着城市化进程加速,政府加大了对部分危旧房的改造力度,很多危改、拆迁、安置房纠纷随之产生。本案是一起很普通的房产交易,但由于买卖双方在房产交付上的约定违反了法律规定而产生后续一系列的纠纷。

      案情简介

      买方是一对夫妻,卖方拥有一套拆迁安置房。后双方签订了房屋买卖合同,这对夫妻以26.5万元的价格购买了这套拆迁安置房。

合同其他条款均没有问题,但唯独房产交付条款约定为:“更名手续办好后乙方再付给甲方壹拾万零伍仟元正……更名手续由乙方自己办理,否则乙方自己负责”。

      原来卖方虽拥有该套拆迁安置房,但现仅仅依据的是房屋拆迁安置协议,尚未获得该房屋的所有权证书和土地使用权证书。所以买卖双方就以更改房屋拆迁安置协议上的名字的方式来避免房产过户手续,从而逃避房地产交易税收。

后因办理拆迁安置协议更名不符合政策规定,相关机构未予办理更名手续,双方纠纷也就由此产生。

      一、更名条款效力如何?

      判断更名条款的效力,法律上应当从两个层面来分析。

      首先是条款本身效力的认定。这一点不存在争论,本案一审、二审法官均判定,双方订立的更名条款因违反国家房地产交易税收规定,依法应确认无效。

      其次是该条款的效力对合同效力的影响。对这一问题就产生了争论。主要有两种观点。其一,更名条款无效,已经影响到合同的交付,因此合同无效,本案双方的权利义务划分应当依照合同无效的规定来处理。另外一种观点认为,《合同法》第五十六条规定,合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,更名条款虽然无效,但并不影响合同本身的效力。双方后续权利义务应当以合同有效为原则进行分配。

      笔者更加赞同第二种观点。合同某个条款的无效是否导致合同本身无效,应当从多个角度进行分析。对本案来说,从整个交易目的的角度来看,买卖双方的目的是房产交易,这一交易目的并不存在无效的因素。更名条款的无效,是由于双方为了逃避国家房地产税收,仅仅是这一房产交易中的部分环节。其次,合同法本身的目的不是为了限制交易,而是为了鼓励交易,并保护交易安全。在本案中仅仅是部分交易环节存在违法无效的情节,且该环节并不属于交易的主要部分,若由此即认定合同全部无效,有违合同法的基本原则。本案二审法院即持这种观点。

      二、合同能否解除?

      在后续纠纷的处理中,卖方提出要解除合同。当然,如果合同解除成功,则双方权利义务的后续分配必然产生重大改变。合同是否能够解除,那就要审查提出解除的一方是否享有合同解除权。

      本案中,卖方提出合同解除的依据是《合同法》第九十四条第四项的规定:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。卖方认为,买方未能依据合同约定办理更名手续,也没有支付后续的10.5万元尾款,构成迟延履行,因此主张解除合同。对这一问题的处理上,本案一审和二审法官存在较大分歧。

      一审法院主要从合同条款严格解释的角度认定,卖方订立合同的目的不仅包括出售房屋获得价款,而且包括出售房屋后及时获得价款。更名条款无效,但支付尾款的条款并非无效。在未能成功办理更名手续后,买方未按约定支付尾款,应当构成迟延履行。并支持了买房提出的解除合同的主张。

      二审法院主要从诚实信用原则的角度来解释合同条款,认为合同应当继续履行。法官认为,更名条款无效虽不影响合同本身的效力,但是双方应当根据诚实信用原则寻找合法的交易方式。本案中即应当以变更房屋产权登记的方式来进行房屋交付。因此,卖方在未履行这一义务的情况下,根据先履行原则,买方有权要求拒绝支付后续款项。因此,买方的行为并不构成迟延履行。

笔者认为,二审法院的处理方式较为妥当。合同交付条款无效的情况下,应当根据交易惯例等方式进行填补,由此才能平衡双方利益,促进交易安全。

      三、合同部分无效后,双方权利义务如何分配?

      更名条款虽然无效,但是合同本身有效,因此双方权利义务的分配应当根据合同有效的原则处理。

      首先,更名条款是由合同双方共同订立,因此属于双方均有过错,由此产生的损失应当由双方共同承担。

      其次,买方若存在迟延履行行为,还需承担迟延履行的违约责任。以上二审法院已认定买方不构成迟延履行,因此买方也不存在违约。

      最后,在合同有效的情况下,双方应当继续履行合同。即卖方协助办理房屋产权变更手续,将房屋过户给买方,后由买方支付尾款。由此合同全部履行完毕。

      从以上整个处理过程来看,在合同中约定一个违法的条款,不仅可能导致整个合同无效,更大的危害在于因一个条款的缺失而导致后续一系列的纠纷,双方陷入旷日持久的争吵和诉讼之中。

      现实中产生这种纠纷的原因主要在房价上涨后卖家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍,办理过户手续时间也没有保障。由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家要承担极大的法律风险。

因此,在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋费用的支付方式,迟延交房,产权证如何办理过户等都作出明确的约定。


      ■ 作者简介
      张露壬,北京德和衡(上海)律师事务所律师,曾任职中国信贷控股有限公司(HK8207)法务主管、银来投资集团法务。执业以来,致力于房地产、知识产权及互联网金融法律服务,并积累了丰富的行业经验。曾先后为台湾太平洋建设集团、中建二局西南分公司、重庆机电集团等企业提供优质的法律服务。

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